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一直以來都好想要擁有一間屬於自己的房子，
眼看現今房價漲翻了天，買房似乎已成為遙不可及的夢想….
但Ellie老師說：明確就是力量！
藉由Ellie老師的引導，先列出自己的需求與所擁有的資源~
接著想辦法開源節流，讓自己的資源擴大~
並調整、取捨自己真正的需求~
如次一來就能有明確努力的方向，朝”買房”這條路前進~
而且~本次節目Ellie老師還分享了很多人都會有的迷思~
包含大家總是說 買自住房不用管那麼多~只管符合自己需求就好~
殊不知~買自住房沒好好做功課，可是會吃大虧的呢~
以及，想當包租公、包租婆~很多人都覺得所收的租金就是所有收益~
但大家都忽略了，這期間可是有各種稅費或其他支出等持有成本的呢~
書中老師都有詳細說明各種案例~
若是你也對買房有興趣，歡迎收聽本節目，並一同閱讀《買房人生課》！
安：親愛的朋友，又在空中跟大家見面，
今天想跟大家談一個 最近蠻夯的議題就是買房。
大家都覺得，哇！怎麼會 漲翻天了！到底怎麼樣 才可以買到自己的好房？
我們今天很開心的邀請到HOUSE123 的執行長 邱愛莉老師來到我們的線上，
因為他出了一本書 叫做《買房人生課》。
老師跟聽眾朋友打個招呼吧！
Ellie：哈嘍！安老師好！大家好！我是Ellie。
安：可不可以跟大家來講一下，就是你當初買房的契機跟勇氣，到底是怎麼樣的一個故事呢？
Ellie：其實會開始接觸理財這個領域的原因，我現在回看 是一個禮物了！
就是我在26歲的時候，我爸爸他投資股票，然後有負債。
其實在那26歲的當時，我出來工作 大概四年、五年。
在那之前，當然我也會想要存錢，但是存錢對我來說 並不是很堅定，就很容易受到 欲望 動搖。
尤其我後來又到外商工作，那個環境又有更多的誘惑，
但是的確，就是因為家人有負債的情況，變成我要跟著一起幫忙的時候，
我就開始意識到就是要開始存錢，而且一定要開始學理財。
因為像我爸爸，他是在接近退休，等於是本來都已經覺得 存的錢，已經是夠養老的 這種人生的階段，
可是因為一個投資上面的失利，可以讓你的積蓄化為烏有，然後還負債。
所以我就覺得 我應該開始學理財，那也因為在學理財的過程中，
其實當時我們也研究很多工具，例如說股票、期貨、選擇權，然後當然也有房地產。
那因為當時我還在上班嘛，所以就覺得好像其他的工具，都會讓我上班的時候沒有辦法，心情很穩定，
所以後來我就選擇房地產，而且我也覺得 我對房地產好像特別有耐心，
所以後來我就開始好好的 研究房地產這樣。
安：嗯！對啊！因為我看書裡面，就是你跟你先生，你先生就對股票的興趣度非常的高，
然後你就是對房子，一講到房子和看房子的話，整個就不太一樣了，
這個其實是跟個性有關係齁？
Ellie：我覺得個性有關係，然後跟對有興趣的主題也有關係，
例如說可能我先生很喜歡看、很喜歡瞭解公司的營運，然後很喜歡看產業這方面的資訊；
但是我對這個的門檻，我覺得對我來說進入的門檻很高。
但是我對於空間，就是對於房子這件事情 是比較有有興趣，也比較能領略。
所以我剛為什麼會說，我對這個比較有耐心，指的就是 我覺得不管學習什麼工具，
最終都是願意花時間，然後也覺得喜歡 才能夠走的長久。
安：嗯！是！對！因為我發現就是買房 其實跟買股票一樣，都是一門很深的學問呢！
Ellie：對！ 是！
安：那老師你可不可以來跟大家談一下，就是最近發現大家好像一窩蜂的 有種homogeneous的模式，
大家有恐懼好像買不到房，但是 房價又那麼高，
甚至於你知道很多仲介都說：我們最近的物件 就沒有像之前那麼多了，屋主都先收下來要等漲價再來賣哦！
老師你對大家的這個說法 有什麼看法呢？
Ellie：我覺得當然媒體會有很多的渲染，或者是說，當然的確 他們可能也看到某些現象，
例如說預售屋 在最近這半年 又變得非常的熱門，
所以當然 從這些資訊 也會影響到 我們在看這些新聞的時候的心情，
但是，我們是不是適合 在這個階段買房子，我覺得可以先從幾個部分評估：
第一個就是你買房子的 目的是什麼，例如說你是 為了自住嗎？你是不是真的有 買房自住的需求，
或者是你是 為了要投資，或者是你是 為了要套利投機。
我覺得這個投資跟投機 感覺都是放一筆錢進去，但是裡面的差別就是在於，
你對於這個標的，對於這個物件 做功課的程度，你對它有多大的把握，
以及你有沒有想過，如果有風險發生的時候，你的應對方式是什麼？
所以先瞭解一下，自己會想要買房的 起心動念是什麼？這是第一個。
然後第二個，當然很務實的，我們還是要先準備好 我們的自備款。
還有就是 如果貸款之後，我們每個月 在付貸款的現金流，對於我們的生活跟理財，是不是有足夠的餘裕。
把這兩個問題先具體化，而且我常說 明確就是力量。
你把它寫下來，透過這個寫的過程中，你就會比較能夠釐清說，
我是真的準備好了；還是因為我是受這些訊息的影響，
例如說預售屋有很多低自備的方案，或者很多人在說 新青安要把握啊，
或是甚至是怕說現在不買，以後買 會更貴啊，就是被這些資訊影響我們做決定，這樣。
安：是！對啊！我覺得如果像老師這邊講說，自住的話可能就大可不必想那麼多，
就是不管任何時間，你就趕緊選自己適合的房子；
如果要投資跟投機的話，就要好好的算，好像我看老師書裡面有提到，
至少要有6年的時間來計算，可能會比較好。
Ellie：其實即便是自住的房子，我們都會建議大家做功課，因為有兩種情況，
一種是買的物件 以後不好脫手，另外一種情況是，有可能你買的價格太高，導致於我們都覺得說，
買房反正 省房租又抗通膨，但如果你一開始買的價格就太貴了，其實你是把你未來增值的空間吃掉了。
那很多人可能會想說，我自住為什麼還要管有沒有增值？
其實這個是一個迷失哦！因為我們人生有可能會再換房嘛！
所以當你第一間自住的房子有增值，你真的會發現 以後換屋 會越換越輕鬆。
甚至我 就算都沒有要換屋，有一天這個房子 我要把它變成 以房養老 好了，
或是我真的需要 一筆資金，我要創業，或者我會有其他的夢想，我想要把它貸款 貸出來，
這個房子有增值，我才有可能有這樣子的餘裕。
安：嗯！是！其實我發現老師的書 裡面有講的一個非常大的重點，
就是買房不是就到位了，他是一個人生的過程。
Ellie：對！他是一個階段性的里程碑，重點是我們要先讓自己有完成，
就是以這個階段性的里程碑，來當成我們的一個目標，然後讓我們有這樣子的能力。
那有了這樣子的能力，我覺得我們要選擇之前，最理想當然是有很多選擇嘛~
那要有這麼多的選擇的前提，當然是我們的能力圈要再擴大一點，
所以我覺得 大家與其焦慮說要不要現在買房，我雖然說這本書叫做買房人生課，
但是我書裡面有花一個章節在講，例如說開源啊、節流啊、投資啊，這些我覺得是我們生活的基本盤。
安：是！對啊！ 因為我發現 老師在書裡面其實寫的很詳細，
包含買房的一些挑選重點，就是怎麼去打勾那個要項。
老師可不可以跟我們談一下，就是除了自住之外，其實每個人都很想當包租公、包租婆，
那該怎麼跨出那一步，跨出第一步呢？
Ellie：對於收租這件事，我們先有幾個類別的認識，就是一種是，大家可能有聽過隔套收租對不對，
就是我可能買一間房子，我把它隔成很多間單位，隔成很多套房收租，這是一種，
我覺得是門檻最高的，不管是我要花更多的錢裝潢，以及還有法規的門檻，其實也是最高的。
是那另外一種呢，叫做整層收租，整層收租就是我買一間房子，我把它租給一組房客，
用他的租金來cover我的貸款跟管理費。
那現在還有流行一種東西，叫做共居的空間，可能我一樣是三房兩廳，
但是我把它租給三組房客，大家共用客廳、廚房、餐廳、衛浴，但是可能感覺 雖然有一些共同的空間會重疊，
但是，可能每個人的居住品質都可以提升，因為有其他的空間可以運用嘛~
那我覺得如果你真的要買一間房子來收租，你就可以去研究這三種，你適合哪一種 跟 你喜歡哪一種。
但其實還有另外一種，我覺得更容易入門的，就是前一陣子我剛好也看到新聞，有看到有社群有人在討論，
說他自己買房之後，其實他還是選擇在外面租房子，他把他買的那一間房子租出去，
他說 他之所以這樣做的原因 是，因為他想要透過買房 來幫自己儲蓄，然後同時他也看好某一區的發展，
但是 他自己工作離那裡太遠了，他覺得那個通勤時間不划算，
所以他就一樣，在他本來工作的這個生活圈，繼續租房子；
但是他可能就在另外一區，他覺得很看好的區域，買一間房子，然後租給房客。
那他說這等於是 他用那個租金，去cover買房子的貸款，同時還有一點點餘裕，可以去cover他現在租房子的預算。
假設大家想用這個方式，因為我覺得這的確是一個蠻彈性，而且是能夠兼顧自己住的需求，跟置產的需求。
如果想要這樣做的話，可以掌握幾個點：
第一個就是收租的這個房子，盡可能是用寬限期，或者是我書裡面有分享到，另外一種叫做理財型房貸，
也就是我們繳利息就好，先不要去攤還本金，因為在這種情況下 我們的租金cover我們的房貸，
才能夠游刃有餘，不用再貼錢去養這個房子。
然後再就是 我們在評估這個租金的時候，一定要把我們持有的成本給扣掉，
例如說我們每個月要付的貸款利息，還有例如說，每年要繳房屋稅 、地價稅呀，或者是你出租房子 你也要報稅呀，
要把這些稅費 跟你的貸款利息都扣掉，這個才是你真正的租金，
所以大家不要覺得說 買一個房子收租2萬5 很好，其實你真正的淨現金流沒有那麼高，要把這些費用記得扣掉，
再來算投報率。
再者是 我們這樣子做的目的 當然還是希望 除了租金可以cover房貸的利息 跟管理費之外，
我們還是希望它有增值的空間嘛，所以等於是 這個物件當時在挑選的區域，它的地點，
還有例如說它本身物件的條件，例如說它的樓層啊、採光啊 、坪效啊這些都會影響這個物件，
你持有 可能5年6年以後，它是不是真的有如期 有一個增值的空間。
安：嗯！是！那老師你會不會建議，就是我看網路很多人在討論，
就是比如說 寬限期，假設是3年或者5年，期限到了以後，他就趕緊再找下一間銀行繼續貸款。
Ellie：轉貸嗎？
安：嗯！一直在做這個找寬限期的這種模式，就可以拉長不用還本金的這個模式，你是建議這樣子做嗎？
Ellie：我覺得就看你的理財習慣 跟儲蓄的習慣，
我們先不要看剛剛那一個，就是買房收租，自己又去租房子的這一種案例。
我們先當成 假設我要買一間自住的房子，那在本來 本息攤還 的情況下，我要繳3萬塊；
但如果只繳利息 只要繳1萬2，那這兩個的差距 中間是不是就是1萬8。
那這1萬8呢，我們就會先想一件事~
第一個，當然要很務實的說，我有沒有能力繳3萬嘛，
那如果我現在的現金流分配，我沒有辦法有餘裕繳3萬的房貸，那當然我們就選寬限期，然後盡可能的延長。
但是如果 假設我其實付3萬塊的房貸 是有能力的，
那我就會想說，我如果現在只付1萬2，那我多的那1萬8會不會存下來？還是我就花掉了？
然後再來就是 那我存下來，他能不能創造比房貸利息2% 還要更高收益？
例如說現在很流行的 定期定額ETF嘛，那假設你對這些標的 或者這些類似的工具，
你有一定的研究，而且你本身就很有紀律 願意就定期定額 也不會去停扣，
然後也不會因為現在要出國 就把錢贖回來，也就是你很有紀律的 願意長期的去定期定額的話，
我覺得的確你也可以 1萬2的利息照繳，然後那1萬8本來要還本金的 ，你就拿去做投資，
但是 那投資一定要夠穩健，而且要夠有紀律在操作。
所以我書裡面其實有分享了三種方案，第一種方案就是租房子嘛，
那第二種就是繳房貸，就是乖乖的繳本金跟利息，
那第三種有點像我剛說的，就是 利用這種只繳利息的這種貸款方案，然後把我本來要還本金的錢拿去做定期定額，
例如說6%的工具的投資，那你會發現這樣子的操作啊，一兩年可能沒有太大的差別，
可是 因為我們現在房貸談的都是30年，30年後 你選擇方案一 、方案二、 方案三，你的資產可能會差超過一倍以上。
就方案一跟方案二 已經差一倍，方案二跟方案三，即便都是買房子的情況下，你一樣都是每個月撥出那麼多錢，
但是最後方案三可能幫你把房貸還完，再多出一倍的現金。
這個大家可以看我書裡面的案例，就會知道 為什麼會有這樣子的差距。
安：對 ！我看到這一段的時候 ，就覺得：哇！老師真聰明，提示了大家 怎麼善用這個房貸的利率，
可以直接看得到 算得出來 的一些金融理財工具。
我覺得是非常的好，那再來可不可以請老師跟我們談談，就是那個如果對於投資，我們以6年為期限的話，
除了那個自備款，付出去的那個金額要掌控，還有什麼秘訣可以讓 投報率可以更高一點呢？
Ellie：我覺得我們如果講到投資的話，大家就要記得，不管我們買的是股票或房子，其實收益都是來自於兩個部分，
一個就是中間的現金流，股票來說當然就是股息分息嘛，就是配息；
那以房子來說，當然就是期間的租金，那其實我們剛提到說，租金還要再扣掉我持有的成本，
例如說貸款的利息呀，還有期間的稅費，這個才是我的淨現金流；
那另外一種呢，投資的收益 當然就來自於，最後賣掉的時候的資本利得，
所以你要先想好 你買這個標的，當然兩個都要有，
我也不建議大家買一個房子，每個月一直在繳貸款利息，但是也沒有要收租，也沒有要自住，
我覺得這個是最浪費資源，而且也是最可惜的，因為很有可能你的獲利空間、增值的空間 都被你的利息給吃掉了，
所以你就要先想說，我買這個房子，不管我是要做什麼樣的投資配置，都要想說 我最主要的收益是來自於哪裡？
這都是試算的出來的，當然這裡面包含了一些假設，例如說我預期它5年後，我希望它增值到多少，
然後扣掉我要繳的稅，它實際可以放回口袋的有多少，
那它的假設到底 執行的程度有多高？這個就是我們要做功課了。
所以我覺得 很多人在講房地產投資 都有一個迷失，就覺得說，包含自住也是，
就會覺得說 我就是買一個房子，然後等他增值，我覺得這個…
其實我們自己在這個領域這麼久，我們其實發現所謂的 增值的空間，
其實有很大一部分 在你買的當下 他就決定了。
例如說 這個房子本身的條件，例如說它的格局啊、它的坪效啊、它的通風 採光條件，
還有你買的這個房子 它的地點，未來要賣的時候 好不好賣，
也許你現在是一個比較新興的重化區，但你預期6年後 他的機能都會到位，那當然我們看的就是未來嘛，
但是如果你對於 你想要置產的那個區域，不管是自住或投資，沒有那麼多的認識，我就覺得你可以再多做一點功課。
最後一個就是我們買入的價格，因為現在房價實在是太高了，
所以我們除了看單價之外，永遠都要把總價的這個區間，放在心裡。
就是你會發現 現在有一種總價帶的房子 賣得特別快，例如說以雙北來說的話 可能1,500萬，
這種產品是一釋出 只要地點跟坪效不錯，可能很快就賣掉了。
那可能 當然 每個縣市有不同的甜蜜的總價帶，但是這個影響到我們 不管是要自住也好，
或是要買一個房子來收租也好，你都要想說你的那一手 這個總價，是不是也是一個他們會考量的區間。
那我覺得在看房子的時候啊，不管自住或投資，我書裡面有教，大家就是要幫這個房子列優缺點，
因為沒有房子真的是100分嘛所以我們就要去評估說，這個缺點是不是可以接受的，
或甚至是 我有沒有方式把這些缺點，把它變成優點。
考慮這個房子可能它 其實條件不錯，但是格局現在格得很奇怪，
那有沒有可能因為它格得很奇怪，所以沒有人要買，然後因為我看得懂，
我知道它其實是可以隔得很好的，只是它現況不好，所以我就用一個相對划算的價格，
因為沒有競爭者嘛，那屋主又認真想要賣，所以我就用一個划算的價格，把它買下來之後，
我幫它重新改造它的格局，它的裝潢的空間，那裝潢之後，其實我就幫這個房子增加價值了，
所以 我們從缺點怎麼樣把它轉換成優點，以及說他的優點是不是夠大，
讓那些缺點都覺得：啊！沒關係啦！我可以接受，因為他還有更大的優點，是瑕不掩瑜的。
這是我書裡面 有教大家可以做這些練習，隨著你在做這些練習，以及你開始看房子，
也開始做 書裡面教大家做的功課，你就會發現 大家就比較不會被 新聞媒體的風向帶著走。
因為我剛剛提到 我相信安老師一定也會同意，就是明確真的是一個力量，
當你被一團不知道是什麼的東西，可能是情緒 就是覺得，好恐懼或是好想要，
我覺得那個都沒有辦法幫助到我們 真正去完成，如果你把它當成是一個目標好了，沒有辦法幫助我們邁出那一步嘛。
那與其這樣的話，不如把我們的需求以及 包括我們剛剛說 要做這些試算，
你把它具體化之後 ，你再去做功課，你就會發現越來越篤定，不管你的決定是什麼都越來越篤定，
然後我們一樣 在生活裡面去往 開源 節流，跟理財這三個面向，看我們可以做哪些努力，我覺得就會比較踏實。
安：是！我是覺得 聽眾朋友應該都要 就好好的看老師的這本書，多讀。
然後 沒事有事就逛老師的粉絲專頁，因為我發現 老師的粉絲團的含金量都還蠻高的。
Ellie：對！我們有做頻道跟影片分享。
安：對！讓大家可以學習，你才不會被剛剛我們講的媒體 或是一些仲介的話 給影響。
好 今天謝謝老師跟我們分享《買房人生課 》的這本新書，這是幸福文化出的一本好書。
謝謝老師。
Ellie：謝謝。
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